Παραγραφή μισθωμάτων

Τα μισθώματα κάθε είδους έχουν πενταετή προθεσμία παραγραφής. Η προθεσμία ξεκινά από την 1η ημέρα του επόμενου έτους από αυτό στο οποίο γεννήθηκε η αξίωση και μπορούσε να επιδιωχθεί δικαστικά αρ.250 περ.16 ΑΚ αρ.251 ΑΚ αρ.253 ΑΚ. Και οι καθυστερούμενες πρόσοδοι έχουν πενταετή παραγραφή αρ.250 περ.17 ΑΚ. Στις καθυστερούμενες προσόδους περιλαμβάνονται και καρποί φυσικοί ή πολιτικοί και ωφελήματα, τα οποία παρέχει η χρησιμοποίηση του πράγματος, καθώς και η αξίωση του κυρίου κατά του κακόπιστου νομέα και κατόχου περί απόδοσης σε αυτόν των ωφελημάτων που έχουν εξαχθεί από το πράγμα το οποίο κατέχεται χωρίς δικαίωμα 28/2010 ΑΠ.

Καταγγελία και λήξη της μίσθωσης

Έννοια καταγγελίας

Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και επιστρέφεται το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά την καταγγελία. Αυτός που έχει δικαίωμα να καταγγείλει δεν έχει υποχρέωση σε αποζημίωση εξαιτίας της καταγγελίας αρ.585 ΑΚ.

Λήξη επί μίσθωσης ορισμένου/ αορίστου χρόνου

Για την λήξη σύμβασης ορισμένου χρόνου αρκεί η πάροδος του συμφωνημένου χρόνου. Μετά την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου, η μίσθωση μπορεί να συνεχίσει να ισχύει ως μίσθωση αορίστου χρόνου, εφόσον ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει χωρίς να εναντιώνεται αρ.608 ΑΚ αρ.611 ΑΚ. Για την λήξη σύμβασης αορίστου χρόνου απαιτείται καταγγελία από τουλάχιστον έναν συμβαλλόμενο. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, η προθεσμία για την καταγγελία είναι :
Μίσθωση κινητούΜίσθωσηακινήτου
Μίσθωση ανάΠροθεσμία καταγγελίαςΠροθεσμία καταγγελίαςΙσχύς
Ημέρα1 ημέρα πριντουλάχιστον 1 μέρα πριν
Εβδομάδα3 ημέρες πριντουλάχιστον 5 μέρες πρινγια το τέλος της εβδομάδας
Μήνα3 ημέρες πριντουλάχιστον 15 μέρες πρινγια το τέλος του μήνα
Πάνω από μήνα3 ημέρες πριντουλάχιστον 3 μήνες πρινγια το τέλος Μαρτίου, Ιουνίου, Σεπτεμβρίου, Δεκεμβρίου
αρ.608 ΑΚ αρ.609 ΑΚ αρ.610 ΑΚ αρ.613 ΑΚ

Δικαιώματα του εκμισθωτή

Καθυστέρηση μισθωμάτων - Καταγγελία και αποζημίωση πρόωρης λύσης της σύμβασης

Αν ο μισθωτής καθυστερεί ολικά ή μερικά το μίσθωμα, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται ισχυρή μόνο αφού τάξει στον μισθωτή και παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την σχετική καταβολή. Η προθεσμία είναι δέκα ημερών για μίσθωση μικρότερη του έτους και ενός μηνός για κάθε άλλη μίσθωση. Ο μισθωτής μπορεί να καταστήσει την καταγγελία ανίσχυρη καταβάλλοντας εντός της προθεσμίας τα καθυστερούμένα μισθώματα και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι ανωτέρω προθεσμίες, ή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος λύνεται η μίσθωση ή παρέχεται στον εκμισθωτή δικαίωμα λύσης της μίσθωσης. Η καταβολή γίνεται στις συμφωνημένες ή συνηθισμένες προθεσμίες και ελλείψει αυτών κατά τη λήξη της μίσθωσης ή μικρότερων συμφωνημένων διαστημάτων. Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα αν εμποδίζεται να χρησιμοποιησει το μίσθωμα από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει όμως δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα κάθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. αρ.594 ΑΚ αρ.597 ΑΚ αρ.598 ΑΚ αρ.612 Α ΑΚ Η υπερημερία περί την καταβολή του μισθώματος τεκμαίρεται από μόνη την παρέλευση άπρακτης της καθορισμένης ημέρας πληρωμής του μισθώματος παρ.IV 1371/2005 ΑΠ. Η υπερημερία αίρεται μόνο αν ο μισθωτής επικαλεται και αποδεικνύει εύλογη αιτία καθυστέρησης του μισθώματος παρ.IV 1371/2005 ΑΠ αρ.341 ΑΚ αρ.342 ΑΚ. Ως μίσθωμα θεωρούνται και Αν τα έξοδα καταγγελίας δεν γνωστοποιηθούν στον μισθωτή πριν την παρέλευση της προθεσμίας της καταγγελίας, τα έξοδα καταγγελίας δεν οφείλονται παρ.IV 1371/2005 ΑΠ. Αν η καταγγελία γίνει μέσω αγωγής, ως έξοδα καταγγελίας θεωρούνται και το ελάχιστο όριο αμοιβής του δικηγόρου για τη σύνταξη της εξώδικης καταγγελίας, και η αμοιβή του δικαστικού επιμελητή για την επίδοση της αγωγής - καταγγελίας παρ.IV 1371/2005 ΑΠ.

Καθυστέρηση μισθωμάτων ακινήτου - Ενέχυρο στα εισκομισθέντα

Αν ο μισθωτής καθυστερεί μισθώματα σε ακίνητο, ο εκμισθωτής έχει ενέχυρο στα εισκομισθέντα. Εισκομισθέντα είναι τα κινητά που δεν είναι από τα ακατάσχετα και που έφεραν μαζί τους στο μίσθιο ο μισθωτής ή ο υπομισθωτής, μαζί με την σύζυγο και τα τέκνα τους που κατοικούν μαζί τους. Το ενέχυρο του εκμισθωτή περιορίζεται
  1. Στα καθυστερούμενα μισθώματα μέχρι δύο έτη πριν την κατάσχεση των πραγμάτων,
  2. Από δικαιώματα τρίτων πάνω στα εισκομισθέντα, ακόμη και αν ο εκμισθωτής είναι καλόπιστος ως προς τα δικαιώματα του μισθωτή πάνω στα πράγματα,
  3. Μέχρι του ποσού των μισθωμάτων που ο υπομισθωτής οφείλει στον υπεκμισθωτή, επί υπομίσθωσης.
Το ενέχυρο του εκμισθωτή καταλύεται αρ.604 ΑΚ αρ.605 ΑΚ αρ.606 ΑΚ αρ.607 ΑΚ

Πάροδος μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών - Καταγγελία κατά τις διατυπώσεις περί λήξης μίσθωσης αορίστου χρόνου

Επί μίσθωσης με συμφωνημένη διάρκεια πέραν των τριάντα ετών ή εφ' όρου ζωής του μισθωτή ή του εκμισθωτή, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση μετά την πάροδο μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών. Η καταγγελία έχει την ίδια προθεσμία και έναρξη ισχύος με την καταγγελία για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη.

Σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης - Καταγγελία

Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής μπορεί να την καταγγείλει. Κατά μια άποψη, η εξακολούθηση της μίσθωσης πρέπει να μην είναι αξιώσιμη λόγω περιστατικών που αφορούν τον μισθωτή (χωρίς να απαιτείται πταίσμα του, αρκεί να αφορούν το πρόσωπό του ή το επάγγελμά του) 1839/1986 ΑΠ 1466/1992 ΑΠ 565/1987 Εφ.Πειραιώς 1180/1996 Εφ.Πειραιώς. Κατ' άλλη άποψη, τα σχετικά περιστατικά πρέπει να αφορούν και άτομα πέραν του εκμισθωτή, με εξαιρετικές περιπτώσεις μόνο να αφορούν στα συμφέροντά του, πάντοτε όμως χωρίς πταίσμα του ίδιου 3721/1989 Εφ.Αθηνών. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. αρ.281 ΑΚ αρ.288 ΑΚ αρ.588 ΑΚ αρ.672 ΑΚ αρ.766 ΑΚ.

Αμελής μεταχείριση, ανάρμοστη συμπεριφορά - Καταγγελία και αποζημίωση πρόωρης λύσης της σύμβασης

Αν ο μισθωτής ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση αμέσως και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη.

Μη έγκαιρη ειδοποίηση περί ελλατώματος ή αντιποίησης δικαιώματος από τρίτο - Αποζημίωση

Αν ο μισθωτής παραλείψει να γνωστοποιήσει εγκαίρως στον εκμισθωτή ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν κατά την διάρκεια της μίσθωσης ή δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται πάνω σ' αυτό, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα αποζημίωσης.

Παρακράτηση του μισθίου - Αποζημίωση

Αν ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα αποζημίωσης που ισούται με το συμφωνημένο μίσθωμα για όλο τον χρόνο της παρακράτησης και υπάρχει δυνατότητα απαίτησης και περαιτέρω ζημιών αρ.601 ΑΚ.

Δικαιώματα του μισθωτή

Έλλειψη ιδιότητας, πραγματικό ή νομικό ελάττωμα - Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος/ Αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης της σύμβασης

Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει μείωση ή την μη καταβολή του τιμήματος επί
ΠεριστατικόΧρονικόδιάστημα
Κατά την παράδοση ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσηςΚατά τη συνομολόγηγηση της μίσθωσηςΜετά τη συνομολόγηση τηςμίσθωσης
Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότηταςΠάνταΠάνταΑν προέκυψε από υπαιτιότητα του εκμισθωτή ήΑν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση
Πραγματικό ή νομικό ελάττωμαΠάνταΑν ο εκμισθωτής το γνώριζε ή όφειλε να το γνωρίζειΑν προέκυψε από υπαιτιότητα του εκμισθωτή ήΑν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση
Διαζευκτικά παρεχόμενο δικαίωμαΌχιΑποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασηςΑποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασηςΑποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης
Αν μετά την συνομολόγηση της μίσθωσης παρουσιάστηκε έλλειψη ιδιότητας ή πραγματικό ελάττωμα και ο εκμισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την άρση τους, ο μισθωτής μπορεί να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να αναζητήσει τις δαπάνες. Τα παραπάνω δικαιώματα του μισθωτή αδρανούν όταν πρόκειται για
  1. Ελλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, πραγματικά ή νομικά ελαττώματα τα οποία γνώριζε ο μισθωτής κατα τη συνομολόγηση της μίσθωσης.
  2. Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας ή πραγματικά ελαττώματα όταν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντάς τα.
  3. Πραγματικά ελαττώματα που ο μισθωτής αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο.
Αν η μη παράδοση ή η παρεμπόδιση χρήσης του μισθίου δεν καλύπτεται στις παραπάνω περιπτώσεις, ο μισθωτής μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση ή την εκτέλεση της σύμβασης βάσει των γενικών διατάξεων. Στον όρο πραγματικό ελάττωμα περιλαμβάνεται η απαγόρευση χρήσης του μισθίου από δημόσια αρχή και η αδυναμία χορήγησης της απαιτούμενης άδειας 1/2007 ΑΠ. Στον όρο πραγματικό ελάττωμα περιλαμβάνεται η μερική ανάκληση άδειας λειτουργίας καταστήματος. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης του μισθώματος και όχι μη καταβολής του 40631/2005 Μον.Πρ.Θεσσαλονίκης. αρ.576 ΑΚ αρ.577 ΑΚ αρ.578 ΑΚ αρ.579 ΑΚ αρ.580 ΑΚ αρ.581 ΑΚ αρ.583 ΑΚ αρ.584 ΑΚ

Μη παραχώρηση ή αφαίρεση χρήσης - Καταγγελία

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση έναντι του εκμισθωτή αν δεν του παραχωρήθηκε, ολικά ή μερικά, εγκαίρως και ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση του μισθίου ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε. Η καταγγελία ισχύει μετά το πέρας εύλογης προθεσμίας που ο μισθωτής έθεσε στον εκμισθωτή για αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου. Η προθεσμία αυτή δεν απαιτείται αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης αρ.585 ΑΚ. Ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται για αυτά ο εκμισθωτής αρ.586 ΑΚ.

Κατοικία επικίνδυνη για την υγεία του μισθωτή ή οικείων - Καταγγελία

Αν η χρήση του μισθίου, που χρησιμοποιείται ως κατοικία, συνεπάγεται κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν, ο μισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης. Η καταγγελία δεν απαιτεί προθεσμία, ακόμα κι αν κατά την σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση του μισθίου ο μισθωτής γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες ή παραιτήθηκε από τα σχετικά δικαιώματά του αρ.588 ΑΚ.

Μετάθεση δημοσίου υπαλλήλου - Καταγγελία κατά τις διατάξεις για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου

Ο μισθωτής που είναι δημόσιος υπάλληλος και που μετατέθηκε σε άλλο τόπο, μπορεί, μετά την μετάθεση να καταγγείλει την μίσθωση σύμφωνα με τις διατάξεις για την λήξη μίσθωσης αόριστης διάρκειας αρ.613 ΑΚ 186/1986 Εφ.Ναυπλίου.

Πάροδος μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών - Καταγγελία κατά τις διατυπώσεις περί λήξης μίσθωσης αορίστου χρόνου

Επί μίσθωσης με συμφωνημένη διάρκεια πέραν των τριάντα ετών ή εφ' όρου ζωής του μισθωτή ή του εκμισθωτή, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση μετά την πάροδο μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών. Η καταγγελία έχει την ίδια προθεσμία και έναρξη ισχύος με την καταγγελία για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου.

Σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης - Καταγγελία της μίσθωσης

Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να την καταγγείλει. Κατά μια άποψη στην νομολογία η εξακολούθηση της μίσθωσης πρέπει να μην είναι αξιώσιμη λόγω περιστατικών που αφορούν τον εκμισθωτή (χωρίς να απαιτείται πταίσμα του, αρκεί να αφορούν το πρόσωπό του ή το επάγγελμά του) 1839/1986 ΑΠ 1466/1992 ΑΠ 565/1987 Εφ.Πειραιώς 1180/1996 Εφ.Πειραιώς. Δεύτερη άποψη αναφέρει ότι τα σχετικά περιστατικά πρέπει να αφορούν και άτομα πέραν του μισθωτή, με εξαιρετικές περιπτώσεις μόνο να αφορούν στα συμφέροντά του, πάντοτε όμως χωρίς πταίσμα του ίδιου 3721/1989 Εφ.Αθηνών. αρ.281 ΑΚ αρ.288 ΑΚ αρ.588 ΑΚ αρ.672 ΑΚ αρ.766 ΑΚ

Δικαιώματα πέραν των αρχικών μερών

Της συζύγου του αποβιώσαντος μισθωτή και των κληρονόμων του

Η σύζυγος του αποβιώσαντος μισθωτή υπεισέρχεται αποκλειστικά στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του αν αυτή ζει κατά το χρόνο του θανάτου του συζύγου και το μίσθιο Οι κληρονόμοι του μισθωτή, και η σύζυγος, ακόμη και όταν υπεισέρχεται στα δικαιώματα του μισθωτή μετά τον θάνατό του, μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν. Η καταγγελία ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα αρ.612 ΑΚ.

Του νέου κτήτορα μισθωμένου ακινήτου

Επί μίσθωσης ακινήτου, αν ο εκμισθωτής μεταβίβασε σε τρίτο την κυριότητα ή παραχώρησε εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή την χρήση, αυτός
  1. Υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και δεν περιέχει αντίθετη συμφωνία. Έχει ταυτόχρονα υποχρέωση να μην παρεμποδίζει την χρήση εφόσον το εμπράγματο δικαίωμα που του παραχωρήθηκε δεν αποκλείει τη χρήση στο μισθωτή
  2. Μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα για μισθώσεις διάρκειας έως και ένα έτος και πριν από δύο μήνες για μισθώσεις μεγαλύτερες του έτους αν η μίσθωση
    • αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας αλλά περιέχει όρο ότι ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει τον μισθωτή ή
    • δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας
Η καταγγελία της μίσθωσης από τον νέο κτήτορα δεν επηρεάζει τα δικαιώματα για αποζημίωση του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή. Μισθώσεις συμφωνημένες για πάνω απο εννέα έτη ισχύουν απέναντι στον νέο κτήτορα μόνο αν καταρτιστούν με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί. αρ.614 ΑΚ αρ.615 ΑΚ αρ.618 ΑΚ

Του υπερθεματιστή ακινήτου που μισθώθηκε μετά την κατάσχεση

Αν το ακίνητο κατασχέθηκε, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση που συνάπτει ο οφειλέτης ή ο τρίτος κύριος ή ο νομέας, μέσα σε προθεσμία τριών (3) μηνών από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης 997 παρ 1 ΚΠολΔ. Μετά το πέρας της προθεσμίας, δεσμεύεται από την μίσθωση 1/2007 Ειρ.Κυπαρισσίας.

Ισχύς πράξεων του αρχικού κυρίου έναντι νέου κτήτορα, ενυπόθηκων δανειστών

Απέναντι στους ενυπόθηκους δανειστές και στον νέο κτήτορα κινητού ή ακινήτου είναι ανίσχυρες
  1. οι προκαταβολές μισθωμάτων που έγιναν στον κύριο του ακινήτου ή τον εκμισθωτή που εκποίησε αντίστοιχα, και
  2. οι εκχωρήσεις μισθωμάτων που έγιναν απ' αυτόν, και
  3. οι κατασχέσεις μισθωμάτων που έγιναν από δανειστές του
για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, αρχίζοντας από τότε που κατασχέθηκε το μίσθιο ή που ο νέος κτήτορας γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση αντίστοιχα αρ.614 ΑΚ αρ.616 ΑΚ αρ.617 ΑΚ

Υπομίσθωση

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον την χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει τον μισθωτή από την ευθύνη αυτή. Ο εκμισθωτής, κατά τη λήξη της μίσθωσης, μπορεί να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση. Το ενέχυρο του εκμισθωτή στα πράγματα του υπομισθωτή, της συζύγου και των τέκνων που συνοικούν μαζί του εκτείνεται μόνο ως το ποσό των μισθωμάτων που αυτός οφείλει στον υπεκμισθωτή. αρ.593 ΑΚ αρ.599 παρ 2 ΑΚ αρ.604 παρ.2 ΑΚ

Δαπάνες, βάρη, φόροι, φθορές και μεταβολές

Ο εκμισθωτής βαρύνεται με:
  1. Τα βάρη του μισθίου
  2. Τους φόρους του μισθίου
  3. Τις αναγκαίες δαπάνες που έκανε ο μισθωτής στο μίσθιο
Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις περί διοίκησης αλλοτρίων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας φθορών ή μεταβολών στο μίσθιο παραγράφονται
  1. έξι μήνες μετά την παραλαβή του μισθίου ή
  2. ταυτόχρονα με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου.
Οι αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται 6 μήνες μετά τη λήξη της μίσθωσης αρ.591 ΑΚ αρ.592 ΑΚ αρ.602 ΑΚ αρ.603 ΑΚ.

Ανακεφαλαίωση: Δικαιώματα και υποχρεώσεις τρίτων από τη μίσθωση

Άτομα πέραν του μισθωτή που φέρουν δικαιώματα και υποχρεώσεις από τη μίσθωση είναι:
  1. Η σύζυγος και τα τέκνα που κατοικούν με τον μισθωτή ή τον υπομισθωτή βαρύνονται με ενέχυρο στα εισκομισθέντα κινητά τους επί καθυστερούμενων μισθωμάτων ακινήτου. Το ενέχυρο καλύπτει τα μισθώματα δύο ετών πριν την κατάσχεση των πραγμάτων. Ο εκμισθωτής έχει ενέχυρο στα εισκομισθέντα τους μέχρι το ποσό που οφείλει ο υπομισθωτής στον υπεκμισθωτή.
  2. Η σύζυγος του μισθωτή πρέπει να λαμβάνει γνώση της καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή, επί ποινή ακυρότητας, στην ίδια προθεσμία με τον μισθωτή αν το μίσθιο χρησίμευε ως οικογενειακή στέγη και ο εκμισθωτής το γνώριζε. Η σύζυγος του μισθωτή επί θανάτου του υπεισέρχεται κατ' αποκλειστικότητα στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του από τη μίσθωση αν αυτή ζει κατά το χρόνο του θανάτου και το μίσθιο
    • Χρησιμοποιούνταν ως τόπος κοινής διαμονής των συζύγων όσο ζούσε ο σύζυγος ή
    • Είχε παραχωρηθεί δικαστικά στον ένα σύζυγο μετά από διακοπή της έγγαμης συμβίωσης, κατά το αρ.1393 ΑΚ
    Στην περίπτωση αυτή δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν και με ισχύ για το τέλος του μήνα.
  3. Οι κληρονόμοι του μισθωτή έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση με το θάνατο του μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν και ισχύει για το τέλος του μήνα.
Εκτενέστερη ενημέρωση για μισθώσεις ακινήτων για στέγαση Δημοσίου Η εκποίηση του μισθίου, είτε αναγκαστική είτε συμβατική, έχει ως αποτέλεσμα την μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης 61/2003 Ειρ.Κουφαλίων. Το συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου πρέπει να καταχωρείται στην ΔΟΥ ν.3091/2002 αρ.7. Σε διαταγή απόδοσης μισθίου ακυρότητα υπάρχει μόνο όταν η παράλειψη στοιχείων δημιουργεί δικονομική βλάβη (λχ στοιχεία αναγκαία για την άμυνα του οφειλέτη). Τέτοια ακυρότητα δεν υπάρχει όταν ο οφειλέτης γνωρίζει τον δανειστή και παραλείπεται στην αίτηση το πατρώνυμο ή ο τόπος κατοικίας του 1530/2002 Πολ.Πρ.Βόλου. Για την μίσθωση που έχει συμφωνηθεί ότι θα υπάρχει αναπροσαρμογή του μισθώματος αλλά δεν έχει συμφωνηθεί συγκεκριμένα πόσο, επί αμφιβολίας το ορίζει το δικαστήριο 929/2001 ΑΠ. Η μίσθωση είναι υποσχετική δικαιοπραξία και δεν αποτελεί διάθεση κατά την έννοια του αρ.958 ΚΠολΔ, το οποίο απαγορεύει την διάθεση κατασχεμένου 66/2005 Ειρ.Αθηνών.

Αγωγή απόδοσης μισθίου χωρίς πιστοποιητικό ΔΟΥ

Από τις 23-07-2013 δεν απαιτείται για την συζήτηση αγωγής απόδοσης μισθίου να προσκομίζεται πιστοποιητικό δήλωσης των μισθωμάτων του ακινήτου ν.4172/2013 αρ.72 παρ.22 (ΦΕΚ Α 167/2013) όπως προστέθηκε με τον ν.4223/2013 αρ.26 παρ.11 ν.4172/2013 αρ.112. Πριν την 23-07-2013, σε αγωγή έξωσης από μίσθωση ακινήτου (εμπορική ή μη), ο ν.2238/1994 αρ.81 παρ.3 όριζε ότι "τα δικαστήρια απέχουν να δικάσουν αγωγή για έξωση μισθωτή ακινήτου, αν δεν προσκομιστεί πιστοποιητικό από το οποίο να προκύπτει ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα του ακινήτου κατά την τελευταία διετία πριν από την εκδίκαση της υπόθεσης". Το Δημόσιο εξαιρούνταν της συγκεκριμένης υποχρέωσης ν.2238/1994 αρ.103 37451/2006 Μον.Πρ.Θεσσαλονίκης 15/2004 Ειρ.Ρόδου. Το πιστοποιητικό αυτό δεν χρειαζόταν όταν η μίσθωση καταρτίστηκε κατά το τρέχον έτος της άσκησης της αγωγής 750/1991 Εφ.Αθηνών. Δύο απόψεις υπήρχαν περί της έννοιας της συγκεκριμένης "αποχής" των δικαστηρίων: Κατά μια άποψη, η "αποχή" των δικαστηρίων δεν ισοδυναμεί με απαράδεκτο της συζήτησης 205/2006 ΑΠ 1530/2002 Πολ.Πρ.Βόλου (διαταγή απόδοσης μισθίου). Κατ' άλλη άποψη, η "αποχή" των δικαστηρίων ισοδυναμεί με απαράδεκτο της συζήτησης 643/2004 Εφ.Πατρών 621/2000 ΑΠ Και οι δύο απόψεις συμφωνούν ότι αν προχωρήσει η συζήτηση, το πιστοποιητικό μπορεί να προσκομιστεί και ενώπιον του εφετείου, δεν καθιδρύεται δε λόγος αναίρεσης 643/2004 Εφ.Πατρών. Αντί του πιστοποιητικού μπορούσε να προσκομιστεί επίσημο φωτοτυπικό αντίγραφο της φορολογικής δήλωσης του εκμισθωτή που να περιλαμβάνει τα μισθώματα 643/2004 Εφ.Πατρών.
Στην εμπορική μίσθωση, η ανάκληση άδειας λειτουργίας του μισθωμένου ακινήτου σχετικά με τον σκοπό για τον οποίο είχε εκμισθωθεί δεν συνιστά πραγματικό ελλάττωμα του μισθίου 182/2009 ΑΠ.

Ειδικές περιπτώσεις μισθώσεων

Η μίσθωση άδειας περιπτέρου δεν αποτελεί εμπορική μίσθωση αλλά μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου 1397/2006 Εφ.Αθηνών. Τα ακίνητα που ανήκουν σε ΝΠΔΔ, και τα ακίνητα γενικά τα οποία διαχειρίζεται ΝΠΔΔ εκμισθώνονται με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό 112/2003 ΑΠπ.δ. 715/1979 αρ.38 παρ.1π.δ. 715/1979 αρ.39 παρ. 2π.δ. 715/1979 αρ.44 παρ.2. Η σύμβαση μίσθωσης καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, κατά την κρίση του συλλογικού οργάνου που διοικεί το ΝΠΔΔ 112/2003 ΑΠ. Η μίσθωση για την οποία δεν τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος είναι άκυρη 112/2003 ΑΠ. Η ακυρότητα αυτή θεραπεύεται αν εκπληρωθεί η σύμβαση, δηλαδή αν το ΝΠΔΔ παραδώσει την χρήση του μισθίου στον μισθωτή 112/2003 ΑΠ αρ.41 παρ.2 νδ.496/1974. Η ισχυροποίηση αυτή είναι ολική, και η μίσθωση ισχυροποιείται αναδρομικά και για το μέλλον 112/2003 ΑΠ.

Υποχρεώσεις

Υποχρεώσεις εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει την χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του, με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης αρ.619 ΑΚ.

Υποχρεώσεις μισθωτή

Ο μισθωτής υποχρεούται να

Ειδικά η καταβολή μισθωμάτων

Το μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία ή επιτόπια συνήθεια αρ.625 ΑΚ. Ο μισθωτής μπορεί να ελαττώσει το μίσθωμα αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν την συγκομιδή ή ύστερα απ' αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανωτέρας βίας. Προκαταβολική παραίτηση από το δικαίωμα αυτό είναι άκυρη. Ελάττωση του μισθώματος δεν μπορεί να γίνει αν η μείωση καλύφθηκε με άλλο τρόπο (ιδιαίτερα με ασφαλιστική σύμβαση) αρ.627 ΑΚ

Παραγραφή μισθωμάτων

Τα μισθώματα κάθε είδους παραγράφονται σε πέντε χρόνια αρ.250 περ.16 ΑΚ. Δείτε ειδικότερα για την έναρξη της παραγραφής, την αναστολή και διακοπή στο λήμμα της παραγραφής.

Δικαιώματα

Δικαιώματα του εκμισθωτή

Καθυστέρηση μισθωμάτων - Καταγγελία της μίσθωσης κατόπιν προθεσμίας καταβολής

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της αγρομίσθωσης έναντι μισθωτή που καθυστερεί ολικά ή μερικά κάποιο μίσθωμα, αφού του τάξει προθεσμία για την σχετική καταβολή. Η προθεσμία είναι δύο μηνών, και δεν μπορεί να συμφωνηθεί μικρότερη αρ.628 ΑΚ αρ.597 ΑΚ αρ.598 ΑΚ.

Εκποίηση του μισθίου - Καταγγελία της μίσθωσης

Ο νέος κτήτορας πρέπει να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον έξι μήνες πριν, η δε καταγγελία ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου αρ.637 ΑΚ 615 ΑΚ.

Θάνατος του μισθωτή και ακατάλληλοι κληρονόμοι - Καταγγελία της μίσθωσης

Αν ο μισθωτής αποβιώσει και οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του πράγματος, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μισθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου αρ.632 ΑΚ.

Αρχική διατίμηση εξοπλισμού - Απόδοση εξοπλισμού, αποζημίωση ή απόδοση διαφοράς

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από τη μειωμένη αξία αν τα πράγματα που έλαβε ήταν διατιμημένα, εκτός αν αποδείξει ότι τα πράγματα χάθηκαν, καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία αρ.630 εδ.1, εδ.2 ΑΚ. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα στην επιπλέον αξία εφόσον αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του αρ.630 εδ.3 ΑΚ.

Ενέχυρο του εκμισθωτή

Το ενέχυρο του εκμισθωτή προς εξασφάλιση του μισθώματος εκτείνεται και στους καρπούς του μισθίου, εφόσον αυτοί δεν είναι από τους ακατάσχετους αρ.626 ΑΚ.

Δικαιώματα του μισθωτή

Βελτιώσεις και έκτακτες επισκευές - Αποζημίωση

Ο μισθωτής δικαιούται σε αποζημίωση για τις βελτιώσεις και τις έκτακτες επισκευές που έγιναν στο μίσθιο εφόσον αύξησαν την παραγωγικότητά του αρ.622 ΑΚ.

Παράδοση προϊόντων του κτήματος - Αποζημίωση

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αποζημιωθεί από τον εκμισθωτή για τα προϊόντα του κτήματος (ιδίως το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα) που αφήνει στο κτήμα και απαιτούνται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος ως την νέα σοδειά, αν δεν παρέλαβε τετοια κατά την είσοδό του στο κτήμα αρ.636 ΑΚ.

Κατασκευές στο μίσθιο - Αφαίρεση κατασκευασμάτων

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε στο μίσθιο αρ.622 ΑΚ.

Καρποί που δεν έχουν αποχωριστεί - Απόδοση δαπανών

Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά τον χρόνο της λύσης, αν η μίσθωση λύθηκε κατά τη διάρκεια του μισθωτικού έτους, έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες από την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών αρ.631 ΑΚ.

Δικαιώματα των κληρονόμων του αποβιώσαντος μισθωτή

Θάνατος του μισθωτή - Καταγγελία της μίσθωσης από τους κληρονόμους

Οι κληρονόμοι του μισθωτή έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν την μισθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου αρ.632 ΑΚ.

Δαπάνες

Ο μισθωτής βαρύνεται με τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος (ιδίως για την καλλιέργεια), και, εφόσον δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία ή επιτόπια συνήθεια, με τις δαπάνες που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, για την συντήρηση των οικημάτων, αποθηκών, δρόμων, τάφρων ή περιφραγμάτων αρ.621 ΑΚ.

Λήξη της μίσθωσης και προθεσμία καταγγελίας

Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια αρ.634 ΑΚ. Συμφωνία για συντομότερο διάστημα ισχύει για τέσσερα χρόνια αρ.634 ΑΚ. Κατ' εξαίρεση η αγρομίσθωση για την καλλιέργεια καπνού μπορεί να συνομολογηθεί και για μία μόνο καλλιεργητική περίοδο αρ.113 ΕισΝΑΚ. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη, αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη αρ.633 ΑΚ. Μίσθωση αορίστου χρόνου για την οποία δεν συμφωνήθηκε χρόνος λήξης μπορεί να λήξει με κατάγγελία καθενός από τα μέρη που γίνεται μετά τα πρώτα τέσσερα έτη, τουλάχιστον πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου αρ.635 ΑΚ Ο μισθωτής που είναι δημόσιος υπάλληλος δεν έχει αντίστοιχο δικαίωμα καταγγελίας αγρομίσθωσης σε οποιονδήποτε χρόνο εξαιτίας της μετάθεσής του αρ.628 εδ.2 ΑΚ αρ.613 ΑΚ.

Μίσθωση κτηνών

Επί μίσθωσης κτηνών που δεν περιλαμβάνονται στην μίσθωση αγροτικού κτήματος, το μαλλί και η γόνη μοιράζονται μισά μισά και στα δυο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στον μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει την δαπάνη της διατροφής αρ.639 ΑΚ. Η τυχαία απώλεια όλων των κτηνών βαρύνει τον εκμισθωτή, εφόσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση ή την επιτόπια συνήθεια. Η απώλεια μέρους μόνο των κτηνών αναπληρώνεται από τη γόνη των επόμενων ετών. Στη μίσθωση κτηνών εφαρμόζονται ανάλογα οι γενικές διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος αρ.640 ΑΚ.

Εφαρμογή επί παρόμοιων μισθώσεων

Οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, πλην των άρθρων 632 ως 637 ΑΚ έχουν ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου με αντάλλαγμα την καταβολή του μισθώματος πραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης αρ.638 ΑΚ.